房地产税，破土而出

这大概是周末最劲爆的消息，震撼程度超过了钢琴家帮助失足妇女的故事。

房地产税试点并不稀奇，因为去年就吹风了，至于立法，从最早开始规划截至目前已有十年之久，早在“十三五规划”里就列明了房地产税改革。

试点其实早就开始了，只不过最初的两个城市试点基本宣告失败。十年前，2011年1月27日上海、重庆宣布开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。为啥说试验失败了呢？因为调控房价、开辟税源，两个预期的政策目的都没有达到：一是对调控房价几乎没有任何作用，这十年上海、重庆房价涨得更猛；二是对地方政府的财源几乎可以忽略不计，比起天文数字的土地出让金连零头的零头都比不上。

这次人大授权重提试点，应该是另起炉灶，修改方案，为全国立法提供数据。谈谈我的看法：

1）试点最有可能是省份是浙江、海南，城市是深圳。浙江是中国第一个共同富裕示范区，海南是中国第一个自贸岛，而且最早提出“去地产化”，全岛限购。这两个省份一个发达，一个落后，作为样本试点更有代表性。至于深圳，是本轮涨价的排头兵，带了个坏头，还出现“深房理”等组团炒房恶性舆情，作为调控重点花落她家也在情理之中。

2）全国落地当在五年之后。也就是，“十四五规划”内全国铺开不太可能，等“十五五”，因为本次人大授权是五年试点期，这五年只是找重点城市试点，局部突破，观测税改方案对房市对经济的具体影响，到期后向人大总结汇报经验教训，人大立法再做出全国方案。全国普遍推行在五年之后，各地跟进落实也需要时间，客观评估，总体大概十年左右，2030年，在全国范围内建成完善的房地产税体系，这是符合实际的时间表。

3）本次试点更多是政治正确的宣示，表明“房住不炒”的决心。2030年全面开征财产税的条件，也相对更成熟，因为那时中国的城市化率到达75%左右，轰轰烈烈的城市化进程基本收尾，房市变为成熟市场。房地产面临长期拐点，由增量市场变为存量市场，届时市场会以二手房存量交易为主。这意味着，地方政府靠卖增量的土地出让金已经油水不大，土地财政必须转型，而庞大的存量房产能提供替代性的税源。这时候全面铺开房地产税，才有实际意义。

目前的财政严重依赖土地，“土地财政”是不以人的意志为转移的客观存在，房地产税冲击“土地财政”，是杀鸡取卵，得不偿失。2020年，土地出让金8.4万亿，房企所得税4120亿，房地产行业相关税收：契税7061亿，土增税6468亿，房产税2842亿，耕地占用税1258亿，城镇土地使用税2058亿，共计约2万亿。如果再叠加上下游的建材、家电等产业链的财政贡献近10万亿，中央39%、地方56%的收入都来自房地产相关。

4）明确是地方税，各地人大自己制定本城市房地产税的具体税率和免征额。此次试点再次明确试点地区在试点办法基础上制定具体实施细则，也就是实际税率及免征额由各地根据情况自己确定。这意味着，虽然房屋产权登记全国联网在技术上不难且早已实现，但开征房地产税并不统计和查明业主在全国的住房数量，各地征税依据是以本地拥有的房屋数量为准。

5）房地产税不会取代土地出让金。不知道为什么很多人都存在这种误解？认为房地产税会导致房价大降，因为收税后就取消70年土地出让金了，纯属一厢情愿，土地出让金和房地产税是两码事！土地出让金根本不是税，是买方支付给卖方获得土地权利的价款；房产税是国家的一种税收，是对资产持有人征税。这两种支出的性质完全不同，只不过在中国由于土地是国有的，所以地主和政府身份重合，表现为都交给政府了。在美国，你的土地出让金是交给出卖人的，否则就成白抢了；房地产税是交给政府的。交了价款但该交给政府的税照样要交，这不构成双重征税。

6）房地产税，不要心存幻想，征是肯定要征的，关键是税率和免征额。网上很多流传的草案，一看就是假的，境外势力编造的，因为新开税种，税率不会太高，否则社会阻力太大，甚至诱发金融风险。

房地产税，国际看，美国每年税率的中值大概在1%，最高的新泽西州是2.1%，最低的夏威夷州是0.27%，而且专款专用，用于给本区业主提供治安、教育等公共服务。中国此前的试点，上海是0.4%和0.6%两档，重庆是0.5%、1%、1.2%三档。房地产税是直接税，传统的税负是间接税为主，像增值税，无声无息的收；直接税会大幅增加纳税人的税负痛苦和唤醒纳税人意识，不利于统治，别有用心，其实不是个好税种。

所以，新税率不会太高，太高就会出现社会动荡，0.5%-1%幅度内比较合适。因为中国大城市的房产租金回报率基本不到1%，这意味着，房地产税上限如果征到1%，很多房屋就变成了负现金流的资产；如果征20%以上的重税，相当于5年充公；如果100%的税率不就是立刻收归国有了吗？谁还会买商品房？如果大家都不买房了，转而要求政府给解决居住问题，那经济增长怎么办？地方财政怎么办？

7）免征额估计以人均面积为主。此次试点所有居住和非居住用地的各类房地产都列为征税对象（除农村宅基地外），免征范围是合理征税的关键。曾经的上海试点方案是首套免征、二套人均60平以内免征，重庆方案是普通住宅免征，免征范围过大，税基过窄，导致房地产税流于形式。但形格势禁，免征幅度估计不会小，也是为了避免伤害刚需和普通市民。很多小夫妻，耗尽六个钱包贷款买一套房，房贷还没还清，月供压力山大，这时候还需额外交一笔房地产持有税，然后号召要他（她）们生三胎？政策目标不会如此左右互搏，老百姓辛辛苦苦购买和继承的一两套住宅你收啥税呀，因此必然设定充足免征范围和多套房累进税制，铁拳针对的税源应当是大城市里高收入者和多房阶层，中国城市化进程的食利者，他们才应当承担也付得起房地产税。

免征额到底是按人均面积减免，还是套数减免？我猜测更有可能是按人均面积，因为按家庭拥有房屋套数免征的话，中国以后就遍地“离婚”避税，不婚不育，那是逆向激励了！而按人均面积计算免征额，例如假设规定人均40平以内免征房地产税，那么一个二胎家庭、四口之家，居住160平以内的房子，满足合理的居住需求，基本也不会增加税负。按人均面积减免税房地产税，一石二鸟，鼓励大家多生多育，增加家庭人口，以后生孩子就相当于赚钱……

实话实说，这个税并不太适合中国，因为我们存在大量的“富屋贫民”现象。一线城市核心城区有很多通过房改、公房买断、拆迁安置、继承等获得的房子，还有多年前低价购买的商品房。现在房价涨的很高，很多市民家庭的资产负债表是典型的“高资产，低收入”，账面资产很高，但现金流很弱，属于“住在豪宅里的城市贫民”。一线城市老城区房产都价值千万以上，按1%征收就是每年10万，但业主一年的收入可能也就10万，还不够支付房产税。这些人大都是公务员、国企职工、土著居民、弱势群体，没有大幅的免征额和较低的税率，是无法落地的。

8）房地产主旋律依然是维稳。恆大事件之后，事实上严厉的调控政策在边际放宽，《恆大，要得救了吗？》。政府明牌告诉我们，调控是为了保持房地产稳定健康发展，不允许大涨，更不会放任大跌。

因此，房地产税开征，只会短期影响心理和市场波动，无论是否交税，一线超级城市的核心区域商品房，依然是中国居民家庭财富储藏的重要资产。房价涨，已经伤害了很多人；如果跌，难道还要伤害更多人吗？已经上车的，老老实实工作还房贷吧；没上车的，看开，放下，没房没税一身轻松，也就释然了。“生活中不光有房子，还有诗和远方”，虽然说这句话的人，已经消失在茫茫人海。