发大招了！
楼市龙头，必须降温。看来是铁了心要调控到底，不会因为经济萎靡而松绑救市。这可能是吸收了12年前四万亿的教训，当年强刺激后遗症的影响留给现任管理层过于深刻。
其实深圳的问题，是海岸地理限制，城市扩容有限，土地指标太紧，再加上近来“青山绿水”的要求，削山填海也被严控，住宅用地的供给非常少，而过剩的商业用地写字楼却源源不断。这是导致今年深圳商品房价格暴涨的内在动力。
然而政策之手不管供给侧，依然是在需求侧进行调控，加强限购，冻结楼市流动性。
之前市场就盛传深圳楼市要进行调控，中介协会刚辟谣，官方的调控措施今天上线了。
在今天上午，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用等八项措施。
为什么深圳要出这则《通知》呢？我们来看一看2017年3月以来一线城市房价走势，就可以体会深圳调控的紧迫性了。
北上广深房价对比 2017年3月-2020年5月 数据来自中原地产研究中心
这次《通知》中的调控细节主要包括下面几点：
（1）深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房；
（2）非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；
（3）将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；
（4）新的通知细化了对豪宅的认定，总价750万以上的住房一律都算豪宅；
（5）热点新房优先满足无房家庭、优先满足更长的社保记录者。
针对性极强
深圳楼市新一轮调控的针对性极强，几乎把市场上炒房的漏洞全都堵住了。
如果要问，为什么2017年3月以来京沪房价明显下跌而深圳房价越涨越高？
最重要的一个原因在于京沪的限购是“真限购”，而深圳的限购形同虚设。
深圳落户门槛非常低，35岁以专科学历或45岁以内本科学历都可以直接落户，一落户就可以买房。所以过去这几年有很多说法表示深圳是一线城市中唯一一个限购形同虚设的城市。在这次通知出台之前，只要你有钱，到深圳买房就不是问题。
宽松的落户政策叠加当地盛行的炒房文化，导致市场上出现借名额、买名额炒房的现象，而且深圳的购房名额中，有“处女贷”和没有“处女贷”的价格又相差很大，因为“处女贷”的购房名额代表首套首贷，在“认房又认贷”的调控之下，这种名额可以享受三成首付，这是炒房客最宝贵的资源。
现在新调控最重磅的内容就是：即使是有深圳户口的人，也要落户满三年+社保满三年才可以买房。这基本上是堵死了那些为了炒房而落户或是借名额、买名额的空间。不要小看这些市场需求，已经有很多人专门在深圳开公司，帮全国各地想在深圳买房的人提供落户、贷款的一条龙服务。
新政一出，炒房客最依赖的房票和“处女贷”资源将瞬间归零。
而针对离婚买房的现象，《通知》表示任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算…离婚买房行不通了。不过事后又有人提出新的办法，比如离婚再结婚，可见只要有人对房价上涨预期够强，什么事都能做得出来。
各种骚操作
细化普通住宅认定标准也是很重要的一条，这则规定把750万作为豪宅门槛，可以理解为变相撤回了去年11月的豪宅税放松，当时这个宽松是过去半年多深圳西部片区房价出现新一轮上涨的最重要原因。
《通知》还说热点新房要优先满足无房家庭、优先满足更长的社保记录者。这需要简单介绍一下背景，在一手楼限价的情况下，很多新房的价格比周边二手房还要低，这给了市场一种“买到就赚到”的感觉，所以这类新房中签率往往低于十分之一。现在新房抽签也要向无房家庭和更长的社保记录者倾斜，楼市打新的游戏规则将发生明显变化。
更大的意义
这则《通知》对深圳市场的针对性强，但它的意义并不仅仅局限于深圳一个城市，而是在全国。
今年以来，疫情让中国经济出现了前所未有的下行压力。为了促进经济复苏，近三个月以来中国的市场利率下降，社融、新增贷款等指标远超预期，导致M2（广义货币）增速反弹，这些熟悉的变化在2009年、2016年都出现过，当时都引发了猛烈的房价上涨，所以最近这几个月的动态也让市场对于新一轮房地产刺激产生了非常强的预期：经济压力大了，是不是又要启动房地产了？
但是深圳的新一轮调控给这种预期来了当头一棒。
有关是否重启楼市刺激，我们之前谈过很多次。楼市是一个上至决策者，下至老百姓都看得见的灰犀牛，它的潜在风险可能是所有金融风险中最大的一个，只不过楼市大而不能倒，而且比较容易控盘，所以看上去暂时安全。
为什么当年可以用房地产来刺激经济而现在不行？那是因为当年有空间这么做，今天不做不是真的想压房价，而是房价再涨就可能要出事了。
这就好比吹气球，已经吹到很大之后，我们不敢继续再吹，因为我们不想气球爆炸。这就是必须贯彻“房住不炒”的根本原因。
楼市调控的逻辑：要气球够大，但不要气球爆炸
后市展望
这次调控会给目前当地楼市大幅降温，短期市场会出现明显调整。但长期来看有利于房价的稳定，对防止房价大起大落有积极作用。
我们需要从市场参与者的心理角度看待限购，严格的限购是有两面性的，它一方面增加买房的门槛，减少了短期的买房需求，但对于那部分真正有自住需求的人来说，买房只是时间问题，需求没有减少只是延后；更重要的是，严格的限购会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理。
举个例子，假设你在2011年深圳有限购之前就囤了5套房子，限购出台之后意味着你有钱也没法再买更多房产，而且手上的这五套房，卖出一套就没法再买回来。那么现在限购严格到落户三年+社保三年的程度，大户舍得轻易卖出自己手中的房产吗？要是我，肯定舍不得，除非我自己不卖房就要饿死，否则我会继续享受这种早期囤积大量房产笑看别人被限购的快感。
说到底，只要房产没有任何持有成本、只要居民对房价的预期如果不发生变化，调控就不会让房价大幅下降，因为限购不仅缩小了需求，也降低了供给，尤其是成交主力早已是二手房市场的一线城市，限购的加严，整体效果其实是降低换手率，然后市场波动越来越小。
那么要怎样才能增加换手率呢？那就是增加持有成本、降低流转成本，这样才能盘活存量资源，但这可能导致价格大幅下跌，不利于房价稳定。
楼市的存量资源很多，只是我们看不到而已。包括深圳在内的所有热点城市从存量来看都不缺住房，如果住房真的那么紧缺，怎么解释链家挂牌的出租房源越来越多？租金越来越低呢？
现阶段房价稳定符合城市和业主的利益，但炒房客需要的是房价快涨，而且高度依赖于买房名额、处女贷、离婚、打新等方式，对于他们来说，这次通知的意义确实很大，让深圳成为一个真正的“房住不炒”的城市。
在此提醒有炒房想法的朋友：不要在深圳炒房了，没得玩了。
下面是《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的完整内容，供大家阅读，也欢迎大家在文后留言区发表自己对于这次调控的理解以及对后市的展望。
各有关单位：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就相关事项通知如下：
一、调整商品住房限购年限
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
二、完善差别化住房信贷措施
在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
三、发挥税收调控作用
更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
四、细化普通住房标准
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
五、加强热点楼盘销售管理
对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
六、推行房屋抵押合同网签管理
进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
七、加大二手住房交易信息公开力度
及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
八、严厉打击房地产市场违法违规行为
持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。本通知自发布之日起施行。
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