12月25日,官方正式发布了由中办、国办联合印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。2019年圣诞节,全国人民收到了一个大礼包:全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300-500万的大城市落户条件。
根据此前住建部发布的《中国城市建设统计年鉴(2017)》(注:括号中为城区常住人口数量),中国大陆城区常住人口在500万以上的城市只有9个,分别是:
上海(2418.33万)
北京(1876.60万)
深圳(1252.83万)
重庆(1121.62万)
天津(684.80万)
成都(664.78万)
广州(644.89万)
南京(608.62万)
武汉(576.96万)
根据户籍新政,全国除了这9个城市之外,其他城市都将全面放宽或取消落户限制。其实这9个城市中也有至少7个城市通过“人才引进”的方式变相大幅放宽了落户条件。
城区常住人口在300-500万之间的城市,只有10个:
西安(493.12万)
沈阳(432.46万)
哈尔滨(425.64万)
昆明(379.00万)
郑州(373.58万)
杭州(370.91万)
济南(336.32万)
青岛(336.10万)
大连(328.80万)
长春(325.40万)
这十座城市,实际落户条件已经很宽松。抢人大战,最早爆发在西安。2017年3月,西安推出“史上最宽松”的户籍政策,只要大学生就算人才,就能落户;食髓知味,2018年西安又启动“百万大学生留西安就业创业5年行动计划”。从郑州,到济南,很多城市恍然大悟,紧随其脚步,以人才引进、户籍新政的名义,对房地产调控偷偷放水。省会城市以石家庄力度最猛,今年3月发布《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,西安还要个本科学位,石家庄干脆取消了“稳定住所、稳定就业”的迁入限制,真正实现零门槛落户,来了就是石家庄人。现在不用遮遮掩掩了,城区常住人口300万以下的城市户口全面开放。
这是五年来城市化路线的一次重大修正。2014年7月,国务院曾发布关于推进户籍制度改革的意见,其中提到,城区人口300万至500万的城市,要适度控制落户规模和节奏,严格控制特大城市人口规模。叠加2016年9.30的房地产调控新政。
过去五年,在这条路线之下,一线城市的政策是控地控人,严限规模。从此京沪的土地供给就是逐年减少,北京一年供不了几块地,增量商品房趋于零增长,美其名曰“减量发展”。
在严控大城市人口的同时,鼓励返乡创业,实现乡村振兴。不得不说,这是一种平均主义的城市化战略,本质是逆城市化。五年过去了,政府通过试错认识到这种平均主义的城市化是计划经济的翻版。
这次取消和放宽城市落户限制,是一次巨大社会进步,也是让市场回归正常。户籍改革其实就是调控铁腕的放松,因为落户开放之后,除了极少数超大特大城市之外,能落户自由的城市的楼市限购基本就名存实亡了。从房地产角度看,除了社保年限之外,各地的限购政策往往是以户籍为门槛的。户口放开,意味着购房者可以轻松落户,手续还极为便捷,很多城市的便民措施用手机就能办理,那任何人都可以作为本地人购房,甚至可以置业后再迁到另一城市,再以本地人身份购房……
其实地方政府比企业着急,一城一策,开始灵活处理,本轮调控从2016年9.30开始,到2018年12月山东菏泽开始打响第一枪,限购局部放松。
最新的是今年12月11日,江苏的张家港被曝取消二手房限售,可仅仅不到12个小时就恢复旧制。舆情比较敏感,各地政府羞答答欲拒还迎。除了取消限售“一日游”的张家港,此前芜湖、呼和浩特、衡阳等城市均在出台相关松动政策后,立即“改口”。
大城市圈也在试探松动。大湾区今年开始向港澳人士放开购房资格;深圳取消部分二手房“豪宅税”;广州社保个税互认;佛山对本科生松绑限购;珠海多区松绑限购;海南三亚对大专以上学历松绑限购;天津对部分非首都功能疏解项目职工放开限购;等等,各地花样翻新,不一而足。
为何?无它,房地产才是真爱!政府为什么最终还得死保房地产?年初时我在文章里算过一笔账:
GDP只是增量,财政收入只是现金流,更大的还是存量,事关银行、地方政府、每个居民家庭的资产负债表,都已被房地产牢牢绑定。中国房产存量总市值是450万亿,是目前中国社会最大的一项资产,是A股总市值的十倍,超过目前国有资产总量。这意味着,房地产一旦崩盘,居民家庭的资产负债表将会迅速恶化,构成一次典型的资产负债表式危机。什么叫“资产负债表式危机”?就是不是你的增量收入减少,而是存量资产恶化,一夜之间,手里握的变成有毒资产,资产变负债。实例有两个:一个是日本“失去的30年”,随着人口老龄化,从此就一蹶不振;一个是美国次贷危机,一跤跌倒,再爬起来也是元气大伤。
限购、限售、限价、限贷,各种限制,层出不穷。然而,擒虎容易纵虎难,老虎真要快死了,武松可能也心虚。
松动是必然的。当然,户籍新政,限购退出,并不意味着房地产去调控化。目前房市最大的枷锁不是“限购”,而是“限贷”;不是需求端,而是融资端。目前看,房地产融资还没有放松的信号,除了少数龙头之外,大部分房企资金链依然紧张,融资成本依然高企,依然还在为生存而挣扎。
因此,户籍新政不是调控全面放开,而是局部的边际松动,政府既不想让老虎死掉,也不想放这头猛虎出笼。涨价是不允许的,大跌也是不允许;过热是不允许的,崩盘也是不允许的……不上不下,不冷不热,这种状态持续控制若干年后,等待居民收入增长和温和通胀一点点消化掉房价泡沫。这就是排雷方案。
总体目标还是年底会议宣明的:稳地价,稳房价,稳预期。2020年,房地产就一个字:稳。
现在有个新词,叫“地产后周期”,就是原来的野蛮成长时代结束,“稳”时代到来,增量变小,存量整合,行业集中度提升,房企龙头将是最大的受益者。2018年房地产销售额14.99万亿,其中500强房企销售额金额9.9万亿,占全国66%,集中度显著提升。TOP10房企集中度达26.9%,TOP20房企集中度达37.5%。强者恒强,剩者为王,这个趋势已经很明显。
其实想明白很简单,再怎么调控,年销售15万亿的房地产行业会消失吗?财政总收入占比1/3的财源会消失吗?如果行业不会消失,那行业龙头一定是存在并扩张下去。根据各国社会发展规律,当城市化率在75%时将迎来房地产长期拐点,届时市场会以二手房存量交易为主,价格长期稳定或下降,目前我国城镇化率刚60%,尚未到尽头。城市化就是人口集中,城市是最集约化和最有效率的生活方式。越是大城市,人口越集中,均摊成本越低,协同效率越高。根据规划,到2030年,我国城镇人口比现在约新增2亿,这是楼市长期稳定的基础。
有人问我,房企龙头市值几千亿,是不是贵了?
简单的比较一下:现在房地产销售额是每年15万亿的大市场大赛道,而龙头公司万科3500亿人民币,融创2000亿港币,都是top5的公司,未来的行业份额还有很大提升空间,这个市值明显不是高了,而是低了。
对比银行龙头工商银行是2万亿市值;保险龙头平安是1.5万亿市值;白酒已经到天花板的行业了,龙头茅台是1.5万亿市值。而每年15万亿的行业,龙头市值尚在3000亿规模徘徊,低估是非常明显的。
我目前持有的也是最看好的龙头,就是这两家:A股万科,H股融创。
1)万科,老牌龙头,非常稳健,非常优秀,虽然销量被碧桂园等新贵超越,但万科是工厂模式,更像制造业,而不是重资产。因为万科一直保持轻资产模式,不囤地,随行就市,高速周转,一边卖房一边购地,手里始终保有大量现金,从而规避了房市波动的风险和囤地占用资金的压力。万科很难用NAV估值,因为工厂造房模式,土地储备很谨慎,管理团队又太优秀,拿地能力、去化能力、融资能力没有短板,永续经营,可以适当溢价,万科是一个稳健的选择。参见《万科,一只瘦鹅》
2)恒碧融都是另一种锐进模式,逆周期,高弹性,高货值,高杠杆,但团队狼性,非常灵活,调控之始,恒碧融已经先行一步玩命去杠杆,低价推盘,回笼现金,谨慎拿地,还债减负。融创的布局主要在一二线城市,相对是最没有短板的新贵。参见《融创,风雨不动安如山》
今天,我们要为这份圣诞大礼喝彩!户籍制度被实质性废除,居民迁徙自由基本实现,这是一大进步。为什么户籍是恶政?编户齐民,便于管理,把人固定在居住地,没有人力资源的流动自由,没有迁徙自由,谈何择业自由?谈何市场经济?
户籍制度,始于秦之商鞅变法,编户齐民,役民之术,便于税收和控制(《商君书》,商鞅为始作俑者,这孙子被车裂一点不冤)。对人口严密控制之后,权力没有制约,必然滥用,对国民榨取盘剥无度,遂有大泽乡揭竿民变,秦亡。但户籍管制秦汉之时已在全国成型,《史记.高祖本纪》:“诸将与帝为编户民,今北面为臣,此常怏怏。”编户民,就是秦汉时的户籍人口管理,两千多年沿袭下来,人口、土地、税赋,高度捆绑在一起。到了近代,计划经济30年间,户籍更是登峰造极,各种社会资源和福利与户口挂钩,成为一种新的社会“身份”。传统户口管制,把国人分成三六九等,城乡分割,二元结构,身份壁垒森严,人们往往为了一纸户口痛苦不堪。
2006年,沿袭2000多年的农业税被全面废除;
2019年,沿袭2000多年的户籍制度全面开放;
这是在党中央领导下中国社会取得的巨大进步!
中国的一小步,人类的一大步。
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原文始发于微信公众号(毛有话说):圣诞礼物:户籍平等,迁徙自由,限购退出